预算案｜一文看清三大辣招　楼价高位跌三成　有望全面撤辣？

二手市场持续疲弱，本港楼价较2021年8月时中原城市领先指数CCL（下称：CCL）高位累挫逾24%，更有屋苑出现三成或以上蚀让。而政府亦在去年10月底的施政报告内宣布为楼市“减辣”，决定调整住宅物业需求管理措施。而当时的CCL报153.67点。

然而事隔近4个月，截至2月9日的CCL报145.12点，累跌5.56%，反映在“减辣”措施出台后，相关措施亦未见有对楼价造成太多正面影响。有见及此，坊间亦再度传出呼吁政府尽快全面撤销楼市“辣招”的声音。

为压抑楼市升温　不足两年半连环推SSD、BSD、DSD

翻查资料，楼市辣招最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD，当时本港楼市正处于一个稳步上扬的阶段，当时CCL报89.41点。

事隔两年政府于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。若以当时CCL 116.07点计算，短短两年间楼价已上升近30%。

辣招未见效　推出逾10年　CCL累升2.14倍

政府为进一步压抑楼价，于2013年2月份为楼市辣招“加辣”，更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。

虽然政府在2010年至2013年连环推出楼市辣招，不过及后楼价升势未止，于2010年至2013年的三年间累升56%，CCL由2010年初报的76.17点，累升42.79点至118.96点。因此政府于2016年11月份及2017年4月再出手“加辣”，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。

总结政府推出三大辣招主因都是希望压抑楼市升温。不过据CCL显示辣招首度推出的首11年，由当时最初的89.41点，持续上升至2021年8月份的历史高位191.34点，即期间升幅高达约2.14倍。反映辣招未能达成压抑楼市升温的效果。

撞正美国加息周期　首推专才“先征后退”

于2021年8月份CCL历史高位191.34点过后，楼市开始呈下行状态，加上于2022年3月撞正美国加息周期，同时亦为本港楼市带来压力。当时有意见认为楼市辣招已经过时，要求政府重新检视楼市相关政策。

政府亦为招商引才，在2022年10月特首李家超发表首份《施政报告》 当中指出，待合资格外来人才在成为香港永久性居民后，可申请退还在港置业已缴付额外的印花税，即“先征后退”。

即如该类人士可于居港七年并成为香港永久性居民后，就其已购入并仍然持有的首个住宅物业申请退还已缴付的买家印花税及新住宅印花税，但他们仍须缴交按“第二标准税率”计算的从价印花税。不过当时楼市未有因此而反弹，2022年12月底CCL亦已从高位回落近17.8%。

2023年推三大招救市　SSD三年变两年、NRSD税率减半

及后2023年楼市发展一面倒，CCL全年累跌5.22%。特首李家超发表第二份《施政报告》回应社会声音，就楼市辣招作出三大调整。首先，当中将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。

其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。这安排有助减轻已拥有住宅物业的香港永久性居民再购买住宅物业时的财政负担，以及非香港永久性居民购买住宅物业的成本。

以专才“先免后征”代替“先征后退”

最后，为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即最佳化2022年提出“先征后退”的安排。由原本在购入物业时先征收买家印花税和新住宅印花税，然后在相关人士居港住满7年并成为香港永久居民后才退还，改为在购入物业时先暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。

楼价指数累跌24％　屋苑蚀让更现三成或以上

总结，截至2月9日CCL报145.12点，即目前楼市已由2021年8月份历史高位191.34点，累跌24.16%。至于各区多个屋苑亦出现不同程度蚀让个案，楼价大跌三成的情况亦比比皆是。

置业调查：如提出有效救市方案　将加快入市

事实上，近年市场各界人士均向政府反映希望调整楼市辣招，普遍声音认为楼市辣招不合时宜。同时亦有地产代理的“置业意向调查”显示，当中有75%受访者支持政府再次减辣或“全面撤辣”，亦有41.2%受访者表示，如新一份财政预算案中提出有效救市方案，将加快入市。